מכירת נחלה: ניתן לנכות מלוא דמי ההסכמה

עו"ד רונן מנור

 

בפסק דין אשר ניתן ביום 28.7.04 ע"י בית המשפט המחוזי בתל אביב (וע 1048/00 אביב דבורה נ' מס שבח ת"א 2) נפסקה הלכה חדשנית בענין אופן ניכוי דמי ההסכמה מהשבח בעת העברת זכויות בנחלה חקלאית.

המדובר במכירת נחלה חקלאית בכפר סירקין, תמורת הסך של 2,830,000 ₪. על הנחלה בנוי בית מגורים בשטח 105 מ"ר, כנהוג במקרים כאלה, נערך פיצול בין שווי בית המגורים לבין השטח החקלאי, כאשר לענין בית המגורים ניתן פטור ממס שבח עד לסך של 1,200,000 ₪ ואילו על יתרת התמורה הוטל מס שבח.

העוררים שילמו למינהל מקרקעי ישראל דמי הסכמה כתנאי לקבלת הסכמתו להעברת הזכויות וכן שילמו שכ"ט עו"ד עבור הטיפול במכירת המשק החקלאי.

בהתאם להוראת סעיף 49 ז (א) (4), אפשר המחוקק ניכוי יחסי של הניכויים המותרים מהשבח, וזאת עפ"י היחס של שווי המכירה החייב במס לשווי הכולל של המכירה. בהסתמך על סעיף זה, הכיר מנהל מס שבח רק בחלק מההוצאות בגין דמי ההסכמה ושכ"ט עוה"ד, וזאת באופן יחסי לתמורת המכירה החייבת במס שבח.

השאלה אשר הועמדה להכרעת וועדת הערר הייתה, איפוא, האם זכאים העוררים לניכוי מלוא דמי ההסכמה ושכ"ט עו"ד ששלמו או שמא זכאים הם רק לניכוי חלקם היחסי של הוצאות אלו עפ"י חלקה היחסי של התמורה שחויב בתשלום מס שבח ?

לדעת וועדת הערר,אכן מהבחינה הכלכלית, מכיר חוק מיסוי מקרקעין בנושא היחסיות כאשר מדובר במיסוי ובניכויים המותרים מהשבח, כמו כן, גם מבחינת ההיגיון, מן הראוי שניכוי יינתן רק על מקרקעין שמוטל עליהם מס, שכן כאשר לא מוטל כלל מס שבח על מקרקעין או חלק מהם, ממילא אין טעם לשקול התרת ניכויים.

לפיכך, קבעה וועדת הערר, צודק מנהל מס שבח, באופן עקרוני, בכך שכאשר הוא ממסה רק חלק מתמורת העסקה, הרי גם הניכוי המותר יינתן רק באופן יחסי.

ואולם, אין כך הדבר לענין דמי ההסכמה ששולמו למינהל, בענין זה מן הראוי להתיר מלוא דמי ההסכמה ששולמו ולא רק החלק היחסי. וכל כך למה ?

כנימוק ראשון, קובעת וועדת הערר, עפ"י סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, הדן בניכויים המותרים מהשבח, יותר לניכוי "במכירת חכירה-כל סכום ששילם המוכר, לבעל המקרקעין, בעד הסכמתו לרשום שעבוד על זכות החכירה או בעד הסכמתו למכירה", בעוד שלגבי שכ"ט עו"ד נוקט הסעיף בלשון אחרת "שכ"ט עו"ד ששלם המוכר בקשר למכירת הזכות. . .", מכאן שכוונת המחוקק הייתה להתיר ניכוי מלא של דמי ההסכמה לעומת הוצאות אחרות כמו שכ"ט עו"ד.

הנימוק השני הנו, כי בשונה משכ"ט עו"ד, דמי ההסכמה למינהל אינם ניתנים לפיצול שכן מינהל מקרקעי ישראל אינו מתחשב בדרך המיסוי והפטור הנהוגה עפ"י החוק ואלמלא היה החוכר משלם את מלוא דמי ההסכמה, לא הייתה העסקה יוצאת את הפועל.

לאור האמור לעיל, החליטה וועדת הערר לדחות את הערר בנושא ניכוי שכ"ט עו"ד ולקבל את הערר בנוגע לניכוי מלוא דמי ההסכמה למינהל.    

לפסק דין זה השלכות כספיות ניכרות על עסקאות העברת זכויות במשקים חקלאיים, שכן בעלי הנחלות הלא מהוונות, נדרשים לשלם למינהל דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע, שיעור נכבד ביותר, במיוחד לנוכח העלייה המשמעותית שחלה בשווי הקרקע במהלך שנות התשעים. מפסק דינה של וועדת הערר עולה, כי ניתן להפחית את החיוב במס השבח בצורה ניכרת, ע"י קיזוז מלוא דמי ההסכמה אשר שולמו למינהל.