תוקפה של עסקה עם חולה נפש

עו"ד רונן מנור ועו"ד יניב כהנוביץ

 

ביהמ"ש המחוזי בתל אביב הורה על בטלותה של עסקה למכירת דירתו של אדם הלוקה במחלת נפש, אשר נמכרה בתמורה לא ריאלית. הרוכש חויב להשיב למוכר את הדירה, בכפוף להשבת התמורה החלקית אשר שולמה, משנמצא, כי הסכם המכר בטל מיסודו כך ש"לא נעשה דבר".

 

אדם הלוקה במחלת נפש מכר את דירתו בתל אביב בתמורה לסך של - 600 אלף ₪ בלבד. אימו של המוכר, אשר מונתה כאפוטרופסית על נכסיו, עתרה לבימ"ש המחוזי בת"א וביקשה כי יורה על ביטול הסכם המכר והשבת הדירה לרשות בנה. האם טענה כי מחמת מצבו הנפשי הקשה,  לא היה בנה כשיר לבצע את עסקת המכר והרוכש היה מודע למצבו הנפשי הקשה של בנה, שכן טרם כריתת העסקה גר בנכס כשוכר של בנה. לטענתה הרוכש ניצל את בנה כאשר שכנע אותו למכור לו את הדירה בכמחצית משוויה האמיתי. הרוכש הגיש תביעה שכנגד ועתר להורות על השבת כספי התמורה אשר שולמו על ידו בגין רכישת הדירה במידה והסכם המכר יבוטל, וכן עתר לקבלת פיצוי בגין הנזקים שיגרמו לו בעקבות ביטול הסכם המכר, לטענת הרוכש מלוא התמורה בגין רכישת הדירה שולמה למוכר, ובעת החתימה על הסכם המכר כלל לא היה מודע למצבו הנפשי של המוכר, עוד טען הרוכש כי בני משפחתו של המוכר ידעו מראש על כוונת המוכר למכור לו את הדירה ולא טרחו למנוע זאת. ביהמ"ש קבע כי למרות העובדה שמוכר הדירה חולה במחלת נפש הוא לא הוכרז כפסול דין, לפיכך, מוכר הדירה הוא בעל כשרות משפטית לחתום על הסכם המכר. ואולם כל פעילות משפטית מחייבת כתנאי סף כי מבצעה היה בעת עשייתה בעל כשרות משפטית. אדם שלא הוכרז כפסול דין נתפס כמודע לתוכנו של מסמך לכן הפעולות המשפטיות שהוא מבצע הן בנות תוקף. מבחינה אובייקטיבית, קובע ביהמ"ש כי המוכר חתם על הסכם המכר ואף פרע שיעבוד בגין חוב אשר רבץ על הדירה, דבר אשר מהווה מצג לפיו המוכר היה מגובש ורציני בכוונתו להתקשר בהסכם המכר. אולם ביהמ"ש בחן את המקרה באמצעות המבחן הסובייקטיבי לפיו בכדי להכיר בחוזה כבטל מחמת העובדה ש"לא נעשה דבר" יש לעמוד בשני תנאים: קיומו של שוני קיצוני בין המסמך שהחותם האמין כי עליו חתם לבין המסמך עליו חתם למעשה, והעדר רשלנות מצדו של הצד שהוטעה או שנכפה. ביהמ"ש קבע כי תנאים אילו התקיימו במקרה דנן , לפיכך החוזה בטל מעיקרו, ומשבוטל החוזה חלה חובת ההשבה מכוח סעיף 9 לחוק החוזים כיוון שנקבע כי "לא נעשה דבר" לא נוצרה מערכת חוזית בין המוכר לרוכש ולכן חלה חובת השבה הינה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט. ביהמ"ש קבע כי הרוכש היה מודע למצבו הנפשי של המוכר שהוא חולה במחלת נפש ואינו מסוגל להתקשר בהסכם למכירת דירתו. המוכר גם לא היה מסוגל להבין מה הוא עשה. ביהמ"ש ביטל את הסכם המכר ואת ייפוי הכוח הבלתי חוזר, והורה להחיל את כלל ההשבה ההדדית לפיו  כל צד יחזיר את שקיבל על פי החוזה, תוך שמירה על קורלציה בערכים ובשווי בין המחיר החוזי ששולם לבין הנכס שנמכר. חוזה שהתבטל עקב פגם בכריתה, על הצדדים להשיב את אשר קבלו על פי החוזה. מי ששילם כסף, יקבלו בחזרה בערכו הריאלי. מי שמסר נכס בעין, יקבלו בחזרה כערכו במועד השבה, גם אם חלו שינויים בערך השוק של הנכס. ביהמ"ש הורה לרוכש לסלק את ידו מהדירה, המוכר חויב להשיב לרוכש את מלוא הסכום אותו שילם בגין מכירת הדירה כשהוא משוערך ונושא ריבית ובקיזוז דמי שימוש ראויים, כמו כן חויב הרוכש בהוצאות המוכר ובשכ"ט בסך של כ- 60 אלף ₪.

 

ת"א 1214-09 פלוני נ' שושני, (מחוזי ת"א) פ"ד מיום 25.02.14.