מהו שטח הדירה?

עו"ד רונן מנור ועו"ד יניב כהנוביץ

שטח הדירה הוא נתון מהותי בעסקת רכישת דירה, ומרבית רוכשי הדירות אינם יודעים כי קיים הבדל מהותי בין חישוב שטח הדירה וקביעת שטחי הברוטו ושטחי הנטו. סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום בפתח תקווה אשר זיכה רוכשים בפיצוי בגין ירידת ערך משהתברר כי הוצג בפניהם מצג לפיו שטח הדירה גדול יותר משטחה בפועל.

לבית משפט השלום בפתח תקווה הוגשה תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בניה וירידת ערך, התובעים רכשו מקבלן דירת שישה חדרים בפתח תקווה ולדבריהם הובטח להם על ידי נציג המכירות של הקבלן כי שטח הדירה הוא 164 מ"ר, אולם בפועל הסתבר לתובעים כי שטח הדירה הוא 142 מ"ר בלבד, בנוסף הסתבר לתובעים כי גם שטח החנייה ושטח המרפסת קטנים יותר מהמובטח. בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים לא צוין גודלה של הדירה אך להסכם צורף תשריט של הדירה. התובעים טענו כי בטרם רכשו את הדירה הובטח להם על ידי נציג המכירות של הקבלן כי שטח הדירה הוא 164 מ"ר. המחלוקת בין הצדדים שנסבו סביב השאלות: האם בשלב הטרום חוזי הוצג לתובעים מצג לפיו שטח הדירה 164 מ"ר מבלי לציין בפניהם כי שטח הדירה כולל חלקים ברכוש המשותף? האם בנסיבות אילו יש מקום לפצות את התובעים בגין ירידת ערך ואם כן מהו גובה הפיצוי? התובעים צירפו לתביעתם פרוספקט שניתן להם בשלב הטרום חוזי עם שרטוט זהה לתשריט ועליו רשום בכתב ידו של איש המכירות "בנוי ברוטו 164". התובעים ציינו בפני ביהמ"ש כי הנתון הבסיסי החשוב להם ביותר היה גודל הדירה וכי הם ציינו זאת בפני נציג המכירות. לאחר שראו את הדירה לדוגמה, שאלו את נציג הנתבעת מה שטח הדירה, וזה רשם על גבי הפרוספקט 164 מ"ר. מנגד טענה החברה הקבלנית כי בעבר הייתה אי בהירות באשר לאופן הגדרת שטח הדירה, עד שהדבר תוקן בחוק. התיקון היה לאחר שכבר נחתם ההסכם מושא התביעה, כאשר עד אותה עת היה מקובל על ידי כל הקבלנים להתייחס לשטח הדירה ברוטו באופן הכולל חלקים נוספים שמחוץ לדלת הכניסה לדירה. לפיכך, כדי להבהיר את נתוני הדירה מבלי להיכנס להגדרת שטח ברוטו, הקבלן לא רשם בחוזה או בנספח כלשהו את שטח הדירה ברוטו, אלא ציין בתיאור הדירה ששטחה הוא כאמור בתשריט המצורף לחוזה. מכיוון שהיה קשה מאוד לחשב את שטח הדירה ע"פ התשריט שצורף להסכם המכר, מינה ביהמ"ש מודד מטעמו אשר קבע בחוות דעתו כי שטח הדירה הוא 142 מ"ר בלבד. בית המשפט קיבל את התביעה ופסק כי בנסיבות העניין עולה כי לתובעים הוצג מצג לפיו שטח הדירה, כולל קירות, הוא 164 מ"ר וכי במצג שהוצג לתובעים בשלב הטרום חוזי, לא צוין כי באותם 164 מ"ר נכללים חלקים מהרכוש המשותף. ביהמ"ש הוקיע את הנוהג של מוכרי דירות להציג את שטח הדירה ברוטו וקובע כי גם אם להסכם המכר מצורף תרשים ממנו ניתן לדלות בנקל את שטח הדירה בפועל, שטח הדירה הוא נתון מהותי בעסקת מכר דירה, ורוכש הדירה המצוי אינו יכול להעלות בדעתו כי שטח ברוטו כולל גם את החלק היחסי בפיר המעלית ובחדר המדרגות. לכן, קבע ביהמ"ש שעל המוכר להביא עובדה זו לידיעת רוכש הדירה במפורש ובאופן ברור. ביהמ"ש גינה את הנוהג הקלוקל בענף הבנייה לכלול בשטח "ברוטו" של הדירה גם חלקים שכלל אינם קשורים לדירה, כגון חלקים ברכוש המשותף והצמדות וקבע כי אין זה סביר שמי שאינו נמנה על חוגי המקצוע בענף הבנייה, יבין כי שטח "ברוטו" כולל שטחים שמחוץ לדירה, על כן, כאשר ננקב בפרוספקט שטח מסוים, יש לתת לו את המשמעות בלשון רגילה, קרי, שטח הדירה עצמה, העובדה שהקונה ראה את הדירה לפני קנייתה אינה פוטרת את המוכר מאחריותו. לעניין שיעור ירידת הערך קיבל בית המשפט את עמדת התובעים ופסק להם פיצוי בסך של 84,000 ₪ בצירוף הצמדה למדד תשומות הבנייה וכן פיצויי בגין רוחב המרפסת בסך של 4,425 ₪ אך דחה את התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לחניה. בנוסף נפסקו לטובת התובעים פיצויים בגין ליקויי בניה בדירה בסך של 14,575 ש"ח על דרך הפשרה.

ת.א (כ"ס) 23830-06-16 , גולובינסקי  נ' משהב , מיום 16 פברואר 2014