במכירת נחלה בר רשות פטור מהיטל השבחה

עו"ד רונן מנור

 

בפסק דין אשר ניתן לאחרונה ע"י בית משפט השלום באשקלון (ת.א. 4663/00 שמיר נ' ממ"י מיום 10.12.03) נפסקה הלכה חדשנית בענין תחולת החיוב בדמי הסכמה בגין העברת זכויות בר רשות בנחלה חקלאית.

בשנת 1992 רכשו התובעים את הזכויות במשק חקלאי במושב בית נקופה המחזיק באדמותיו מכח הסכם משולש עם המינהל והסוכנות. התובעים נרשמו אצל הגורמים המיישבים כבעלי רשיון השימוש במשק (ברי רשות).

בשנת 1998 מכרו התובעים את זכויותיהם במשק בתמורה הגבוהה בהרבה מהמחיר בו רכשו אותן. כתנאי להעברת הזכויות במשק, דרש המינהל תשלום דמי הסכמה בסכום נכבד ביותר (כ- 665,000 ₪), וזאת בהתאם להחלטה 534. החלטה זו, מיום 29.6.92, קובעת את שיעור חלקו של המינהל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה.

התובעים שילמו את דמי ההסכמה "תחת מחאה" ועתרו לבית המשפט למתן פסק דין הצהרתי לפיו לא היה מוסמך המינהל לדרוש את תשלום דמי ההסכמה. לטענת התובעים, החלטה 534 אינה חלה על העברת זכויות בר רשות שכן ההחלטה קובעת במפורש חיוב בדמי הסכמה בעת העברת זכות חכירה בלבד. זאת ועוד, החיוב בדמי הסכמה מפלה אותם לרעה ביחס לבעלי זכות חכירה שכן אלו יכולים להוון את זכויותיהם ולהימנע מחיוב זה בעוד שבעלי זכות  בר רשות מנועים מלהוון את זכויותיהם במשק.

מנגד טען המינהל, כי יש לפרש את החלטה 534 באופן שזכות חכירה כוללת גם זכות על פי רשיון שימוש וזאת לנוכח ההגיון הכלכלי הטמון בהטלת חיוב בתשלום דמי הסכמה בעת מכירת משק, גם אם הזכות הנמכרת נחותה במדרג הזכויות מבחינה פורמאלית.

המונח "זכות חכירה" מוגדר בהחלטה 534 כ "זכות שכירות במקרקעין מכל סוג שהוא וכן זכות לקבל זכות שכירות במקרקעין מכל סוג שהוא". אין חולק כי עפ"י לשון ההחלטה, אין היא חלה במפורש על זכות בר רשות שכן זו אינה זכות שכירות. האם התכלית העומדת בבסיס החלטה 534 מחייבת פרשנות רחבה יותר הכוללת גם זכות בר רשות ? בית המשפט השיב על כך בשלילה. הטעם העיקרי לכך, הנו כי שיקולים של מדיניות משפטית ראויה, מחייבים פרשנות מצמצמת להגדרת זכות החכירה בהחלטה 534 וזאת לנוכח חובת ההגינות המוטלת על המינהל ולפיה עליו להימנע מלהטיל חיובים כספיים שאין להם עיגון ברור ומפורש. טעם נוסף הוא, כי בהחלטת מועצה מס' 14 משנת 1966, עליה הסתמך המינהל בטיעוניו, ישנה אבחנה מפורשת בין זכות החכירה לבין רשיון עפ"י תנאי בר רשות.

לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט, כי המינהל איננו מוסמך לגבות דמי הסכמה בגין העברת זכויות מסוג בר רשות וחיוב התובעים בדמי הסכמה נעשה שלא כדין.

לפסק דין זה עשויות להיות השלכות כספיות ניכרות על עסקאות העברת זכויות בר רשות במשקים חקלאיים, שכן עד היום, לא ניתן היה כלל להוון זכויות במיגזר החקלאי (בשונה מהמגזר העירוני אשר נהנה מזכות היוון בשיעור נמוך). בעת העברת זכויות, נדרשו בעלי הנחלות לשלם למינהל דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע, שיעור נכבד ביותר, במיוחד לנוכח העלייה המשמעותית שחלה בשווי הקרקע במהלך שנות התשעים. מפסק הדין עולה, כי גביית דמי הסכמה מבעלי נחלות שהנם ברי רשות, אינה חוקית על כל המשתמע מכך.

יצוין כי עפ"י החלטת מועצה מס' 979 מיום 22.10.03 העוסקת בקביעת הזכויות בחלקת הבניה בנחלות ביישובים חקלאיים, ניתן להוון זכויות בנחלה חקלאית, לרבות זכות בר רשות, בתנאים דומים לאלה הנהוגים במגזר העירוני (3.75% מערך הקרקע למגורים). החלטה זו העתידה להיכנס לתוקף עם חתימת שר האוצר, מתקנת את חוסר השוויון בין המיגזר החקלאי למיגזר העירוני, בנושא שיעור דמי ההסכמה ואופציית ההיוון.