זיכרון דברים בעסקת מקרקעין   

     

עו"ד רונן מנור ועו"ד יניב כהנוביץ

ביהמ"ש הורה למחוק הערת אזהרה שנרשמה על דירת מגורים מכוח זיכרון דברים וקבע כי זיכרון הדברים לא השתכלל לכדי חוזה מחייב היות ולא לא שיקף את הסכמת הצדדים בנוגע לפרטים מהותיים וחיוניים בעסקה ובכך נשמטה הקרקע תחת העסקה בכללותה.

 

לבימ"ש השלום בפ"ת הוגשה תובענה למחיקת הערת אזהרה שנרשמה מכוח זיכרון דברים למכירת דירת מגורים בהוד השרון. בעלת הדירה העמידה את הדירה למכירה וחתמה עם הרוכש על זיכרון דברים, בו צוינו בין היתר הפרטים הבאים: זהות הצדדים, התמורה בגין הדירה, מועד לחתימה על הסכם המכר, ומועד מסירת החזקה. במעמד החתימה על זיכרון הדברים התחייב הרוכש לשלם למוכרת סך של 24,400 ₪. ובמעמד החתימה על הסכם המכר סך של 100,000 ₪. הצדדים סיכמו בעל פה כי בתוך חודשיים מיום החתימה על הסכם המכר ישולם למוכרת סך של 500,000 ₪ לפירעון המשכנתא שרבצה על הדירה. ויתרת הסכום תשולם במועד מסירת החזקה בדירה. מיד לאחר החתימה על זיכרון הדברים, הוחלפו בין ב"כ  הצדדים טיוטות הסכמים ונקבעה פגישה לחתימה על הסכם המכר במשרד ב"כ המוכרת. לטענת המוכרת במועד החתימה על הסכם המכר, העלה הקונה דרישה חדשה לפיה התשלום בסך של 500,000 ₪ שנועד לפירעון המשכנתא, יועבר למוכרת רק במועד מסירת החזקה בדירה בעוד שלוש שנים. לטענתה דרישה זו שינתה באופן מהותי את הסכמות וההתחייבויות שנקבעו בזיכרון הדברים. הקונה סירב לחתום על עסקת המכר, עזב את משרדי ב"כ, והודיע כי הוא חוזר בו מכוונתו לרכוש את הדירה ועל רקע זה לא נחתם הסכם מכר. לטענת הקונה, במעמד החתימה על הסכם המכר נוכח לדעת לראשונה כי יהיה עליו לשלם את הסכום  לכיסוי המשכנתא. וכי המוכרת כלל לא טרחה להגיע לפגישה. לטענתו דרישת התשלום ואי התייצבותה של המוכרת לחתימה מעידים כי היא לא הייתה מעוניינת למכור לו את הדירה . לאור העובדה שהסכם המכר לא נחתם הוצעה הדירה לרוכש אחר ולימים נמכרה הדירה לרוכש אחר אשר נרשמה לטובתו ולטובת הבנק שלו הערת אזהרה על הדירה.  כשנה לאחר חתימת זיכרון הדברים רשם הרוכש הראשון הערת אזהרה על הדירה לטובתו מכל זיכרון הדברים. המוכרת פנתה לבית המשפט בעתירה למחיקת הערת האזהרה שנרשמה מכוח זיכרון הדברים וכן עתרה לקבלת סעד הצהרתי כי לא קמה לרוכש הראשון זכות לפיצויים. לחילופין עתרה המוכרת כי במידה ובימ"ש יחליט כי זיכרון הדברים שריר וקיים, הרי שמדובר בעסקאות נוגדות בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 לאור העובדה שהרוכש הראשון רשם הערת אזהרה בחלוף שנה ממועד החתימה על זיכרון הדברים, באופן שהרוכש השני לא יכול היה לדעת על קיומו של זיכרון הדברים. מכיוון שהרוכש החדש רכש את הדירה בתום לב ושילם את מלוא תמורתה, יש לו עדיפות על פני הרוכש הראשון. בפסיקה נקבעו שני מבחנים מצטברים לצורך קביעת תוקפו המשפטי המחייב של זיכרון דברים. המבחן האחד הוא כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב. המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בגוף זיכרון הדברים בנוגע לפרטים מהותיים והחיוניים של העסקה. זיכרון דברים אשר אינו מכיל הסכמה בנוגע לתנאים מהותיים של העסקה, אינו יוצר קשר משפטי מחייב. לאחר שביהמ"ש שקל את טענותיהם של הצדדים קבע  ביהמ"ש כי במקרה שלפנינו מתקיים המבחן הראשון, קרי תוכנו של זיכרון הדברים מלמד על כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם. אולם המבחן השני אינו מתקיים וזיכרון הדברים אינו משקף את יסוד המסוימות, קרי הסכמה בנוגע לפרטים מהותיים והחיוניים של העסקה, ביהמ"ש קבע כי היעדר הסכמה על מועד פירעון המשכנתא מתוך כספי התמורה המהווה פרט מהותי, משמיט את הקרקע תחת העסקה בכללותה, לכן אין בזיכרון הדברים כדי להוות חוזה מכר מחייב.  ביהמ"ש קבע כי במועד רישום הערת האזהרה מכוח זיכרון הדברים היה ברור כי עסקת מכר הדירה לא תצא אל הפועל וכי הרוכש זנח אותה, לפיכך  דין הערת האזהרה שנרשמה מכוח זיכרון הדברים להימחק, בכפוף להשבת הכספים ששולמו למוכרת.

ה"פ 47425-06-13 יעיש נ' אלמגור (שלום פ"ת) פ"ד מיום 27.01.14.