ניהול מו"מ בעסקת מקרקעין

עו"ד רונן מנור ועו"ד יניב כהנוביץ

מוכר נכס מקרקעין המנהל במקביל משא ומתן עם מציעים שונים, נדרש לעדכן את המציעים על כך שהוא מנהל משא ומתן מקביל, לכל הפחות על המוכר להודיע למציעים כי הוא אינו מתחייב שלא לעשות כן.

 

לאחרונה ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין אשר עסק בחובת תום הלב החלה על מוכר נכס מקרקעין בעת ניהול מו"מ למכירת הנכס, הנתבעת הנה הבעלים הרשום של דירה בעיר חיפה אותה החליטה למכור בתמורה לסך של 1,300,000 ₪, זוג תושבי חוץ אשר להם הוצעה הדירה על ידי מתווך, פנה לנתבעת במטרה לרכוש את הדירה, אולם המו"מ בין הצדדים לא צלח והנתבעת המשיכה בחיפושיה אחר קונים אחרים. אביה של התובעת יצר קשר עם הנתבעת בכדי לרכוש ממנה את הדירה עבור ביתו, בין הצדדים נוהל משא ומתן וסוכם כי הדירה תימכר לתובעת בתמורה לסך של 1,160,000 ₪. על בסיס ההסכמה זו החלו עורכי הדין של הצדדים להחליף טיוטות הסכמים עד לנוסח סופי ונקבעה פגישה לחתימת הסכם המכר. זמן קצר לפני הפגישה שנקבעה, פנה הזוג הקודם לנתבעת והודיעו כי הם מוכנים לרכוש את הדירה במחיר אותו דרשה הנתבעת מלכתחילה, סך של 1,300,000 ₪. בו ביום נפגשה עמם הנתבעת וחתמה עמם על הסכם מכר. בנסיבות אלו הודיעה הנתבעת לתובעת כי הדירה נמכרה וביטלה את הפגישה שנקבעה עימה לחתימת ההסכם. התובעת הגישה תביעה לקבלת פיצוי בגין פרישה ממשא ומתן שלא בתום לב, ותבעה פיצויי קיום, דהיינו פיצויים שיעמידו אותה במצב שבו הייתה אילו ההסכם היה נחתם עמה. התובעת טענה כי יש לפצותה בסך של 140,000 ₪ בגין ההפרש בין המחיר אותו הסכימה לשלם למחיר בו נמכרה הדירה, שכן מחיר זה משקף את שווי הדירה ואת פוטנציאל הרווח שהיה יכול להיות לתובעת. ביהמ"ש קיבל את התביעה אולם פסק פיצויי קיום חלקיים. נפסק כי היסודות המרכיבים עסקת מכר מקרקעין בנויים מגמירות דעת, מסוימות, ודרישת הכתב. גמירות הדעת, זה הוא הביטוי החיצוני לרצון הצדדים להתקשר בחוזה. המסוימות, היא הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה, בין גמירות הדעת למסוימות קיימים קשרי גומלין המאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר. דרישת הכתב הנה דרישה מהותית המעוגנת בסעיף 8 לחוק המקרקעין אשר קובע כי " התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". תפקידה של דרישת הכתב הוא לתחם באופן ברור בין השלבים השונים במשא ומתן לבין שלב ההתקשרות. על שלושת יסודות אילו חל עיקרון תום הלב, כאשר אדם מנהל משא ומתן עם חברו לקראת כריתתו של הסכם, נוצרת בין הצדדים מערכת יחסים מיוחדת, מערכת המבוססת על אמון הדדי. במהלך המשא ומתן חלים על הצדדים חובות שונים, החל מחובת גילוי וכלה בהטלת מגבלות על זכות הפרישה מהעסקה. לא כל פרישה ממשא ומתן מהווה התנהגות בחוסר תום לב, ככל שהמשא ומתן מתקדם והצדדים קרובים יותר לסיומו, כך יוטלו חובות מוגברים על המבקש לפרוש ולהיפך, במקרה דנן נוהל בין הצדדים משא ומתן, הוחלפו טיוטות וסוכמו כל פרטי העסקה. אולם הנתבעת החליטה לפרוש מהמשא ומתן רק מפני שקיבלה הצעה טובה יותר. ניהול משא ומתן במקביל עם מציעים שונים אינו פסול, כל מוכר נכס רשאי למקסם את רווחיו ולבחור בהצעה הטובה ביותר. אולם, מוכר נכס צריך להעמיד את המציעים על כך שהוא  מנהל משא ומתן מקביל או לכל הפחות הוא אינו מתחייב שלא לעשות כן. ביהמ"ש קבע שהנתבעת יצרה מצג כי אינה מנהלת משא ומתן נוסף וכי העסקה עם התובעת מסוכמת. לפיכך, במקרה זה, פרישה ממשא ומתן בשלב זה, מבלי להודיע לתובעת על ההצעה החלופית ומבלי לאפשר לתובעת לשפר את הצעתה או לנקוט בכל פעולה אחרת, מהווה פרישה ממשא ומתן שלא בתום לב. לאחר בחינת הראיות פסק ביהמ"ש כי התובעת זכאית לפיצויי קיום אולם היא אינה זכאית למלוא הסכום שנתבע לאור העובדה כי התמורה ששולמה הייתה ייחודית ואיננה משקפת בהכרח שווי שוק אמיתי של הדירה. התובעת גם לא הצליחה לשכנע את ביהמ"ש כי אם הייתה רוכשת את הדירה כפי שנקבע, הייתה מצליחה למכור אותה במחיר גבוה לרוכשים או לכל גורם אחר, לפיכך פסק ביהמ"ש לתובעת פיצויים בסך של 70,000 ₪ והוצאות משפט ושכ"ט עורכי דין בסך של 5,000 ₪.

 

ת"א 10103-11-13 אוליאל נ' אדלר,  ביהמ"ש מחוזי חיפה, ביום 09.12.13.