חוכר וותיק פטור מדמי היתר  

 

עו"ד רונן מנור

 

בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל בדבר המדיניות הקרקעית (קרקע עירונית), נקבע העיקרון של גביית דמי חכירה נוספים/מעודכנים בגין מקרקעין שייעודם או היקף ניצולם שונה במהלך תקופת החכירה. עקרון זה עוגן בחוזי החכירה שהונהגו עוד טרם הקמת המינהל.

בהחלטה מס' 402 מיום 19.12.88 נקבעו כללים לגביית דמי היתר, בגין 3 סוגים של זכויות נוספות: תוספת בניה, פיצול מגרש ושינוי יעוד/ניצול. כן נקבעו נוסחאות לחישוב דמי ההיתר. החלטה זו הוחלפה על ידי החלטה מס' 933 מיום 2.7.02.

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בחיפה, נדונה שאלת תחולתן של ההוראות בדבר גבית דמי היתר, על הסכמי חכירה שנכרתו לפני מועד פרסום ההחלטות הנ"ל.

בין העותרת לבין המינהל נחתם בשנת 1979 הסכם חכירה מהוון לגבי מגרש לבניה בזיכרון יעקב וזכויותיה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. הסכם החכירה המקורי הסתיים ביום 31.3.01 והסכם חכירה חדש לא נחתם.

במהלך השנים, פנתה החוכרת למינהל בבקשות שונות למימוש זכויות בניה במגרש. כתנאי למתן היתר דרש המינהל תשלום דמי היתר בהתאם לעקרונותיו.

העותרת הגישה המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי נגד המינהל, לפיו החלטות 402 ו-933 של המינהל אינן חלות על תנאי החכירה בהסכם בינה ובין המינהל. לחילופין, בקשה העותרת להצהיר כי יש לחייבה בדמי היתר נמוכים יותר בהתאם לדרישתו הראשונה של המינהל. לטענת העותרת, אין להשית עליה כלל דמי היתר שכן בתנאי הסכם החכירה המקורי אין כל הוראה המחייבת תשלום דמי היתר. לחילופין טוענת העותרת, כי בתחילת המגעים עם המינהל דרש המינהל תשלום בסך של כ-23,000 ₪ בלבד ולאחר מס' שנים דרש תשלום דמי היתר בסך של כ-202,000 ₪, מכאן שיש לחייבה רק בדמי ההיתר הראשוניים שנדרשו.

לטענת המינהל, דרישת התשלום מעוגנת בהחלטות המועצה 402 ו-933, החלות כיום, מה גם שהסכם החכירה המקורי הסתיים. זאת ועוד, גם אם היה ההסכם מוארך, הרי שבמסגרת תנאי ההסכם המקורי נקבע כי ההסכם המוארך שייחתם יהא עפ"י התנאים אשר יהיו מקובלים אצל המינהל וחוזה החכירה המקובל כיום, עליו תידרש העותרת לחתום, מחייב גבית דמי היתר בהתאם להחלטות המינהל.

באשר לטענתה החלופית של העותרת, טוען המינהל כי דרישת דמי ההיתר הראשונה התייחסה לבקשה לתוספת בניה קיימת בעוד שבשלב מאוחר יותר בקשה העותרת לפצל את המגרש ובהתאם לכך הוצאה דרישת תשלום גבוהה יותר.

בית המשפט דחה את עתירתה החלופית של העותרת וקבע כי נהגה בחוסר תום לב והסתירה את העובדה כי השוני בדרישות התשלום נבע מהעובדה כי הגישה בקשה אחרת ושונה לפיצול המגרש.

ואולם, בית המשפט מצא כי יש ממש בטענתה העיקרית של העותרת לפיה אין לחייבה כלל בדמי היתר עפ"י תנאי הסכם החכירה המקורי. בעניין דומה כבר פסק בית המשפט העליון בפרשת הדר (ע"א 6651/99) לגבי הסכם חכירה שנכרת בשנת 1947 עם קק"ל והסתיים בשנת 1996. באותה הפרשה נפסק על ידי בית המשפט העליון, כי אין להתיר למינהל לדרוש דמי היתר בגין תוספת בניה שכן הצדדים להסכם המקורי נתנו דעתם לאפשרות של תוספת בניה וקבעו כי זו טעונה אישור מראש אולם לא נאמר דבר לגבי תשלום דמי היתר. זאת ועוד, בהחלטה 402 עצמה נקבע כי יש לגבות דמי היתר אלא אם נקבע אחרת בהסכם החכירה המקורי. הקביעה הנ"ל בהסכם החכירה לגבי תוספת הבניה, מהווה "קביעה אחרת" השוללת את יכולתו של המינהל לדרוש דמי היתר שהם בבחינת הגדלת התמורה מעבר לסכומים שנקבעו בהסכם החכירה.

באשר לטענת המינהל כי ממילא יש לחתום הסכם חכירה חדש, הרי שגם בעניין זה נפסק בפרשת הדר, כי אין בכך כדי לאפשר הכנסה אוטומטית של חיוב לשלם דמי היתר במקום דמי חכירה מוגדלים, שכן על המינהל היה לציין זאת במפורש בעת הארכת ההסכם.

ובענייננו, גם אם ייחתם הסכם חכירה חדש, לא ניתן יהיה להכליל בו הכנסה אוטומטית של חיוב לשלם דמי היתר במקום דמי חכירה מוגדלים. בנסיבות אלו, לא ניתן לחייב את העותרת בתשלום דמי היתר.

סוף דבר, בית המשפט הצהיר כי החלטה 402 והחלטה 933 לא חלות על הסכם החכירה שבין העותרת והמינהל ומימוש זכויות בניה במגרש פטור מתשלום דמי היתר.

  

     

(ה.פ. 258/03 (שלום חיפה) יגר הניה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מיום 7.8.05)